ถ้าพูดถึง บริษัท แอสเสท เวิรด์ คอร์ป จํากัด (มหาชน) หรือ AWC นักลงทุนอาจจะยังไม่ค่อยคุ้นหูครับ
แต่ถ้ายกตัวอย่างสินทรัพย์ที่อยู่ในพอร์ตโฟลิโอของบริษัทนี้ น่าจะต้องร้องอ๋อกันเลย ไม่ว่าจะเป็น Bangkok Marriott Marquis Queen’s Park, The Athenee Hotel, A Luxury Collection Hotel, Bangkok, Banyan Tree Samui, เอเชียทีค เดอะ ริเวอร์ฟร้อนท์, เกทเวย์, พันธุ์ทิพย์ พลาซ่า, เอ็มไพร์ ทาวเวอร์ เป็นต้น
ร้อยทั้งร้อยผมว่าต้องรู้จักแน่ ๆ ครับ จริงไหมครับ? และเมื่อคำนวณดูจะเห็นว่า AWC มีมูลค่าทรัพย์สินมหาศาลเลยทีเดียวนะครับ
ไปทำความรู้จักให้มากขึ้นดีกว่าครับ
AWC ทำธุรกิจอะไรครับ?
บมจ.แอสเสท เวิรด์ คอร์ป หรือ AWC เป็น Holding Company ครับ ถือหุ้นในบริษัทที่ประกอบธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ โดยเน้นอสังหาริมทรัพย์ที่ตอบโจทย์ด้านไลฟ์สไตล์ในประเทศไทย
AWC มีธุรกิจในเครือเยอะมาก ๆ ครับ ผมมั่นใจ
มากว่าพวกเราคนไทยน่าจะเคยใช้บริการหรืออย่างน้อย ๆ ก็ต้องเคยเห็นไม่ว่าธุรกิจใดธุรกิจหนึ่งของเค้าแน่ ๆ ครับ
แต่ถ้าให้เข้าใจง่าย ๆ คือ เค้ามีธุรกิจหลักอยู่ 2 อย่างครับ คือ ธุรกิจโรงแรมและการบริการ และธุรกิจอสังหาฯ เพื่อการพาณิชย์ครับ
โดยธุรกิจอสังหาฯ เพื่อการพาณิชย์แบ่งย่อยไปอีก เป็นกลุ่มธุรกิจอสังหาฯ เพื่อประกอบกิจการการค้า (Retail and Wholesale), ธุรกิจอาคารสำนักงาน (Office)
และเมื่อรวมสินทรัพย์ของทุกบริษัทในเครือ AWC รวมกัน คิดเป็นมูลค่าสูงกว่า 90,000 ล้านบาท เรียกว่าไม่ธรรมดาเลยนะครับ
ไปดูกันต่อเลยครับ ว่าอะไรคือจุดเด่นของ AWC ในแต่ละด้านกันครับ
จุดเด่นข้อที่ 1: AWC เป็นเจ้าตลาดโรงแรมระดับกลาง-บน มากที่สุดในไทย
AWC เป็นเจ้าของโรงแรมระดับกลางขึ้นไปมากที่สุดในไทยเมื่อคิดจากจำนวนห้อง ณ วันที่ 30 มิ.ย. 2562 ครับ เป็นการสำรวจโดย JLL บริษัทชั้นนำของโลกด้านอสังหาฯ
AWC มีโรงแรมในเครือ 27 โครงการ (อยู่ที่กรุงเทพฯ เชียงใหม่ สมุย กระบี่ หัวหิน และ ภูเก็ต) ซึ่งรวมถึงโรงแรมที่บริษัทฯ จะเข้าลงทุนในอนาคตภายใต้สัญญาซื้อขายหุ้นปี 2562 โดยตอนนี้ AWC เปิดให้บริการโรงแรมแล้ว 14 แห่ง คิดเป็น 4,421 ห้อง
แต่สิ่งที่น่าตื่นเต้นคือ ตอนนี้ AWC กำลังเร่งพัฒนาและปรับปรุงโรงแรม 13 แห่ง (4,085 ห้อง) ที่จะสร้างเสร็จภายใน 5 ปี นั่นหมายความว่าภายในปี 2567 AWC จะมีโครงการโรงแรมรวมทั้งหมด 27 แห่ง (รวมโครงการอสังหาฯ Mixed-use 2 แห่ง) มีห้องพักรวม 8,506 ห้อง เพิ่มขึ้นจากปัจจุบันเท่าตัว ทำให้ AWC เป็นเจ้าของโรงแรมระดับ Midscale ขึ้นไปรายใหญ่ที่สุดในประเทศไทย
และถ้าสังเกตให้ดีจะเห็นว่า AWC เลือกที่จะทำโรงแรมที่มีทำเลที่ตั้งเป็นทำเลทอง เป็นแหล่งท่องเที่ยวชั้นนำของไทยทั้งนั้น ทำให้ดูหล่อขึ้นมาทันที
มีโอกาสจับตลาดทั้งกลุ่มนักท่องเที่ยวทั้งไทยและต่างประเทศได้อีกมากครับ ซึ่งสินทรัพย์ใน 2 กลุ่มธุรกิจส่วนใหญ่ AWC เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ในสินทรัพย์เองถึง 90% ทำให้มีความคล่องตัวในการบริหารจัดการระยะยาวครับ
(สามารถดูรายชื่อโรงแรมชั้นนำในเครือได้ที่ www.assetworldcorp-th.com ครับ)
จุดเด่นข้อที่ 2: ผลงานธุรกิจโรงแรมเติบโตโดดเด่นจากการเปรียบเทียบทรัพย์สินระหว่างกลุ่มคู่แข่งโดยตรง
รายได้เฉลี่ยต่อห้องพักทั้งหมด และอัตราการเข้าพักของ AWC เพิ่มสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง
ยกตัวอย่างเช่น การเพิ่มสัดส่วนนักเดินทางเพื่อธุรกิจในช่วงที่ฤดูกาลท่องเที่ยวซบเซา หรือกลยุทธ์การส่งเสริมการขายร่วมกับโรงแรมอื่น ๆ ในเครือหรือร่วมกับสายการบิน และบัตรเครดิต เพื่อกระตุ้นยอดจองที่พักและเพิ่มรายได้เฉลี่ยต่อห้อง
สะท้อนให้เห็นอะไรครับ? สะท้อนให้เห็นว่าทีมผู้บริหารมีกลยุทธ์ในการบริหารจัดการโรงแรมที่ดี ทำให้มีคนเข้าพักมากขึ้น ในขณะที่ลูกค้าเองก็ยอมจ่ายเงินในราคามากขึ้นเพื่อแลกกับบริการและประสบการณ์คุณค่าที่จะได้รับ
นอกจากนี้ กลุ่มลูกค้าที่ AWC ตั้งใจอยากจะทำตลาดคือ ลูกค้าระดับกลาง-สูง ซึ่งมีข้อดีคือ ปัจจุบันมีกลุ่มผู้ประกอบการโรงแรมที่เข้าใจความต้องการของลูกค้ากลุ่มนี้น้อยมาก
แต่ด้วยประสบการณ์ที่จับตลาดนี้มาอย่างยาวนานและโรงแรมทุกโรงของ AWC บริหารโดยพันธมิตรบริษัทยักษ์ใหญ่ระดับโลก ทั้ง แมริออท บันยันทรี เชอราตัน และ ฮิลตัน เป็นต้น ทำให้เป็นโอกาสในการเจาะตลาดนี้ครับ และมีความโดดเด่นในการทำตลาดนี้เหนือกว่าคู่แข่งครับ
จุดเด่นข้อ 3: มีอสังหาฯ เพื่อกิจการการค้าที่ตอบโจทย์ลูกค้าทุกไลฟ์สไตล์
ตอนนี้มีทั้งหมด 11 แห่ง (รวมถึงโครงการที่บริษัทฯ รับจ้างบริหาร) โดยเปิดให้บริการแล้ว 9 แห่ง และอยู่ระหว่างการพัฒนาอีก 2 แห่ง โดยหลัก ๆ แล้วจะแบ่งย่อย ลงไปอีก เป็น 3 แบบครับ
คือ 1) สถานที่ท่องเที่ยวแนวไลฟ์สไตล์ที่มีแนวคิดการพัฒนาอสังหาฯ แบบ Mixed-use ครับ เช่น เอเชียทีค เดอะ ริเวอร์ฟร้อนท์ แหล่งชอปปิงยอดฮิตของนักท่องเที่ยว มีทำเลที่ตั้งริมแม่น้ำเจ้าพระยา
และเตรียมต่อยอดพัฒนาโครงการ Bangkok Marriott The Asiatique ซึ่งจะประกอบไปด้วยโรงแรมระดับ 5 ดาว, ห้องสัมมนา, พื้นที่ห้องจัดเลี้ยง, สถานที่ท่องเที่ยว
จุดที่น่าสนใจคือ AWC ยังมีข้อได้เปรียบที่มี TCC Group เป็นผู้ถือหุ้นใหญ่ ทำให้มีโอกาสต่อยอดโครงการได้อีกมากมายจากที่ดินในมือที่ยังไม่ได้พัฒนาอีกมาก
2) คอมมูนิตี้ ช้อปปิ้งมอลล์ ซึ่ง AWC มีบทบาทในฐานะผู้บริหารโครงการ เช่น เกทเวย์ เอกมัย และเกทเวย์ แอท บางซื่อ, พันธุ์ทิพย์ 3 แห่ง (ประตูน้ำ, งามวงศ์วาน และเชียงใหม่) และโอ. พี. เพลส แบงค๊อก เน้นจับกลุ่มลูกค้ารายได้ปานกลางและเน้นทำเลที่ตั้งใกล้กับรถไฟฟ้าเพื่ออำนวยความสะดวก
ภายใต้แนวคิดการชอปปิงแบบครบวงจร มีผู้เช่าหลากหลายมากครับ ตั้งแต่การขายสินค้า IT, โทรศัพท์มือถือ, สวนสนุก, ร้านอาหาร โรงภาพยนตร์ เป็นต้น
ปัจจุบัน อสังหาริมทรัพย์ที่เปิดดำเนินงานมี 6 แห่ง ซึ่งรวมถึงศูนย์การค้าภายใต้แบรนด์เกทเวย์ ที่บริษัทรับจ้างบริหาร
3) คอมมูนิตี้ มาร์เก็ต เช่น ตะวันนา บางกะปิ, ลาซาล อเวนิว มีผู้เช่าหลัก คือ ซูเปอร์มาร์เก็ต, ศูนย์อาหาร, ตลาดสำหรับการจัดงาน event เน้นตอบรับความต้องการ โดยเฉพาะในกลุ่มเพื่อน และผู้อยู่อาศัยในบริเวณนั้นๆ
จะสังเกตเห็นว่าอสังหาฯ ทั้ง 3 ประเภท ตอบโจทย์ทุกไลฟ์สไตล์อย่างครบวงจรของคนยุคใหม่ทั้งการช้อปปิ้งและการใช้ชีวิตในทุกกลุ่มรายได้ และทำเลทุกประเภท ช่วยเพิ่มโอกาสในการขายในภาพรวมของบริษัทฯ ครับ
จุดเด่นข้อ 4: เป็นเจ้าของอาคารสำนักงานทำเลทองรายใหญ่ที่สุดในไทย
ต้องบอกว่า ถ้าเอ่ยชื่อสำนักงานแต่ละที่ พวกเราต้องร้องว้าวแน่นอนครับ
ปัจจุบันมี 4 แห่งครับ เช่น อาคารเอ็มไพร์ ทาวเวอร์, อาคารแอทธินี ทาวเวอร์, อาคาร 208 วายเลสโร้ด, อาคารอินเตอร์ลิงค์ ทาวเวอร์
“โดยส่วนใหญ่ AWC ถือครองสำนักงานทำเลทอง ตั้งแต่เกรด B เกรด A และเกรด A+ ที่ส่วนใหญ่อยู่ใจกลางกรุงเทพฯ” หลัก ๆ แล้วจะเน้นโครงการแบบ Mixed-use เน้นตอบสนองไลฟ์สไตล์การใช้ชีวิตของคนทำงาน โดยมีผู้เช่าทั้งสำนักงานและค้าปลีก ภายใต้คอนเซปต์ “live-work-play” “ใช้ชีวิต-ทำงาน-เล่น” ตอบโจทย์คนรุ่นใหม่ได้ดีเลยครับ
ยกตัวอย่างจะได้เห็นภาพมากขึ้นครับ เช่นที่อาคารเอ็มไพร์ ทาวเวอร์ ที่มีพื้นที่ค้าปลีก ซูเปอร์มาร์เก็ต ฟิตเนส และร้านอาหาร ครบขนาดนี้แทบจะเหมือนห้างสรรพสินค้าอยู่แล้วครับ ช่วยอำนวยความสะดวกได้อย่างมากครับ
ลองนึกภาพตามผมนะครับว่า พอพนักงานทำงานเสร็จ ก็สามารถออกกำลังกาย และทานอาหารต่อ แล้วค่อยกลับบ้าน ช่วยหลีกเลี่ยงช่วงรถติดได้ สบาย ๆ เลยครับ
หรืออีกตัวอย่างคือ ที่ อาคารแอทธินี ทาวเวอร์ ซึ่งมีทำเลอยู่ติดกับโรงแรมแอทธินี ทำให้เป็นข้อดีคือ มีสิ่งอำนวยความสะดวกครบครัน เช่น โรงแรม ค้าปลีก และสำนักงาน
เพราะฉะนั้นไม่แปลกใจละครับว่าทำไมอาคารสำนักงานเหล่านี้ถึงมีอัตราค่าเช่าพื้นที่สูงถึง 82-84% รวมอัตราการเช่าพื้นที่ 74-97% และอัตราค่าเช่าเฉลี่ย (ARR) ที่ยังมีแนวโน้มสูงขึ้นต่อเนื่อง โดยสามารถปรับราคาค่าเช่าได้ตามราคาตลาดทำให้มีโอกาสสร้างผลตอบแทนที่มากขึ้นในอนาคต
และยังมีอีกปัจจัยที่มีโอกาสเพิ่มผลตอบแทนได้เพิ่มเติม คือ การที่ AWC มีแนวคิดในการพัฒนาอสังหาฯ แบบไลฟ์สไตล์และใช้เทคโนโลยีควบคู่กันไปด้วยเพื่ออำนวยความสะดวกให้แก่ลูกค้าและพนักงานภายในอาคาร…ผมเองฟังแนวคิดผู้บริหารยังอยากไปทำงานที่ตึกนั้นเลยครับ
จุดเด่นข้อที่ 5: แนวคิดจัดพอร์ตปรับสัดส่วนรายได้ให้มีความสมดุล
อ่านมาแบบเพลิน ๆ แล้ว ผมชวนมาดูโครงสร้างรายได้ของ AWC กันครับ (รายได้รวมปี 2561 สูงถึง 10,998 ล้านบาท)
หลัก ๆ รายได้มาจาก 2 ส่วนครับ ส่วนใหญ่ยังมาจากโรงแรม คิดเป็นสัดส่วน 61.05% (3,329.29 ล้านบาท)ส่วนที่เหลือ 38.95% (2,124.08 ล้านบาท) มาจากค่าเช่าและการให้บริการอสังหาฯ เพื่อการพาณิชย์ครับ
แต่ทีเด็ดของ AWC เลยคือ การที่เป็นส่วนหนึ่งของ TCC Group ที่มีที่ดินที่มีศักยภาพในประเทศไทยครับ โดย AWC เข้าทำสัญญาได้รับสัญญาให้สิทธิ์ (Right of First Offer and Right of First Refusal Agreement) กับทางผู้ถือหุ้นใหญ่ของ TCC Group
พูดให้เข้าใจง่ายๆคือ AWC ได้สิทธิในการพัฒนาที่ดิน หรือ อสังหาริมทรัพย์ในทำเลที่สำคัญของประเทศก่อนใครเลยครับ เพื่อนำอสังหาริมทรัพย์มาพัฒนาเพื่อการพาณิชย์
และมีสิทธิ์ที่จะปฏิเสธโครงการต่างๆ ก่อนจะถูกเสนอไปที่อื่น ๆ ในภายหลังได้ ทำให้หมดข้อกังวลไปได้เปราะนึง ต่างจากบริษัทอื่นซึ่งเป็น Leasehold (สิทธิการเช่าระยะยาว) ที่อาจจะทำให้งานเข้าได้ เมื่อหมดสัญญาครับ
และเท่าที่สังเกตดูจะเห็นว่า AWC เริ่มหันมาเน้นธุรกิจโรงแรมมากขึ้น แต่ยังให้ความสำคัญในการสร้างสมดุลของแหล่งรายได้และ EBITDA จากทั้งสองกลุ่มธุรกิจ (กลุ่มธุรกิจโรงแรมและการบริการ และธุรกิจอสังหาฯ เพื่อการพาณิชย์ครับ)
ไม่ใช่แค่นี้ครับ…ธุรกิจโรงแรมเอง ก็เน้นสร้างสมดุลระหว่างโรงแรมที่เน้นกลุ่มนักท่องเที่ยวและนักเดินทางประเภทธุรกิจ (MICE) เพื่อลดความผันผวนของรายได้ในช่วงนอกฤดูการท่องเที่ยวครับ
ความเห็นของ “ถามอีก กับอิก”
ความสวยงามของธุรกิจ AWC (บมจ.แอสเสท เวิรด์ คอร์ป) คือการที่เค้าทำธุรกิจถูกที่ และถูกเวลาครับ
ถูกที่ คือ ทั้งโรงแรมและอสังหาฯ เพื่อการพาณิชย์ เป็นธุรกิจที่มีโอกาสเติบโตสูงทั้งการเกาะกระแสคนรุ่นใหม่ที่มีกำลังซื้อ ทั้งสายเที่ยว สายกิน สายทำงาน เน้นตอบโจทย์ไลฟ์สไตล์ได้แบบครบวงจรครับ
นี่เป็นสิ่งที่ดีมากครับ เพราะจะช่วยให้มีจุดเด่น มีจุดขาย แตกต่างจากคู่แข่ง และทำให้ลูกค้าเองก็ยินดีที่จะจ่ายเงินแลกกับความคุ้มค่าในการใช้บริการของธุรกิจในเครือครับ
นอกจากนี้ธุรกิจจัดประชุม จัด event ตามโรงแรม ก็เป็นกระแสที่กำลังมาแรงมากขึ้น นั่นหมายความว่า ด้วยชื่อเสียงและประสบการณ์ของ AWC ก็จะสามารถเติบโตในธุรกิจนี้ได้อีกมาก
และยังไม่นับว่าประเทศไทยเองเป็นจุดหมายปลายทางการท่องเที่ยวที่สำคัญของคนทั้งโลก และ AWC เองก็ยึดหัวหาดสร้างธุรกิจในที่ที่มีทำเลทองมากมาย นั่นหมายความว่าจะสามารถเกาะกระแสการเติบโตได้ทั้งคนไทยและชาวต่างชาติครับ
ถูกเวลา คือ แม้ว่าจะเป็นธุรกิจที่แข่งขันสูง แต่ AWC ก็มีความพร้อมในทุกๆ ด้านครับ เช่น ด้านพันธมิตร ด้านการยึดหัวหาดในทำเลสำคัญๆ ของประเทศ ยังมีการจัดโครงสร้างธุรกิจที่กระจายความเสี่ยงในตัวเอง ไม่พึ่งพานักท่องเที่ยวจากชาติใดชาติหนึ่งมากจนเกินไป และการที่สร้างแบรนด์จนเป็นที่รู้จักของทั้งคนไทยและชาวต่างชาติ (เป็นเรื่องที่สำคัญมากและใช้เวลานานกว่าจะได้รับความไว้วางใจจากลูกค้า ทำให้เป็นข้อได้เปรียบเมื่อเทียบกับแบรนด์อื่น)
และยังไม่นับสายป่านที่กำลังจะได้จากการระดมเงินทุนจากตลาดหลักทรัพย์ในอนาคตอันใกล้ ที่จะช่วยเพิ่มศักยภาพในการเติบโตได้
แต่ถ้ามองอีกมุมนึง ถ้า AWC เข้าตลาดหุ้น นักลงทุนรายย่อยก็สามารถซักถามข้อมูลเพิ่มเติมได้ และการที่เค้ามีสินทรัพย์เยอะก็ถือว่าเป็นการกระจายความเสี่ยงของสินทรัพย์ในตัวเองได้ดีครับ
เพราะแน่นอนว่าบางช่วง บางสินทรัพย์อาจจะมีผลการดำเนินงานที่ดี แต่บางช่วง บางสินทรัพย์อาจจะพลาดเป้าไปบ้าง แต่ถ้ามีสินทรัพย์มากๆ ก็จะช่วยให้ผลการดำเนินงานภาพรวมถัวๆ กันไป แม้จะไม่หวือหวาแต่ก็เติบโตอย่างมั่นคงครับ
ท่านผู้อ่านสามารถเข้าไปดูข้อมูลเพิ่มเติมได้ที่ https://www.assetworldcorp-th.com/
ขอให้ทุกท่านโชคดีในการลงทุน ลงทุนมีความสุข นี่คือ “ถามอีก กับอิก” ครับ
หมายเหตุ ผู้ลงทุนโปรดทำความเข้าใจลักษณะสินค้า เงื่อนไขผลตอบแทนและความเสี่ยงก่อนตัดสินใจลงทุน
——————
ไม่อยากพลาด! อย่าลืมกดติดตามนะครับ
เกาะติดทุกสถานกาณ์ Facebook page: http://bit.ly/30BE1Ul
ส่งข่าวสารถึงมือผ่าน Telegram: http://bit.ly/2JiYoyf
อ่านข้อมูลแบบกระชับ Twitter: http://bit.ly/TAM-EIG_Twitter
ดูคลิปแบบเต็ม ๆ Youtube: http://bit.ly/TAM-EIG_Youtube
อ่านข้อมุลใน timeline Line@: http://bit.ly/TAM-EIG_LINE
