🏘️ ช่วงนี้ตลาดอสังหาฯ ไทยเต็มไปด้วยความท้าทาย ทั้งหนี้ครัวเรือนสูง ธนาคารปฏิเสธสินเชื่อเยอะ หลายเจ้าก็ชะลอโครงการ แต่ บมจ.แอสเซทไวส์ (ASW) กลับโชว์กำไรสุทธิ 230 ล้านบาท เติบโต 14% และรายได้จากการขายอสังหาฯ พุ่งกว่า 34% ใน Q1 ที่ผ่านมา
ยอด Presales ไตรมาสเดียวแตะ 6,854 ล้านบาท และยังควักจ่ายปันผลยีลสูงกว่า 7% ให้ผู้ถือหุ้น ท่ามกลางตลาดที่หลายคนยังลังเล แล้วทำไมถึงทำได้? ลองมาดูกันครับ
[1. เจาะตลาดที่คนอื่นไม่ค่อยสน]
ASW ไม่ได้แข่งกับทุกคนในตลาดคอนโดทั่วไป แต่เลือก “Campus Condo” แบรนด์ KAVE พัฒนารอบมหาวิทยาลัยชั้นนำกว่า 10 แห่งแทน
สิ่งที่ทำให้มันได้ผลดีกว่าที่คิด คือโมเดลนี้มีฐานลูกค้าสองกลุ่มค้ำจุนกันอยู่
กลุ่มแรกคือนักศึกษาที่ซื้อหรือเช่าเพื่ออยู่จริง และกลุ่มที่สองคือนักลงทุนที่หวัง Yield สูง เพราะทำเลดี Facility จัดเต็ม ปล่อยเช่าง่าย ได้ผลตอบแทนเฉลี่ยสูงถึงกว่า 8% ต่อปี จนได้รับรางวัล Best Investment จากเวทีชั้นนำอสังหาไทยมาการันตี
เมื่อมีนักลงทุนเข้ามาหนุน ก็เกิดแรงซื้อหมุนเวียนต่อเนื่อง สินทรัพย์เปลี่ยนมือได้ตลอด และที่ฉลาดกว่านั้นคือ ASW เข้าใจ Insight คนรุ่นใหม่จริงๆ เพราะไม่ได้สร้างแค่ห้องพัก แต่เต็มไปด้วย Facilities ที่ตอบโจทย์กลุ่มลูกค้า ทั้ง E-sport Room, Game Room, ห้องไลฟ์สด และห้องคาราโอเกะ 🎮
พื้นที่ส่วนกลางที่คู่แข่งส่วนใหญ่ไม่มี ผลคือมีผู้เช่ารอเข้าอยู่แทบตลอดเวลา ความเสี่ยงห้องว่างก็ต่ำตามไปด้วย
และนั่นคือสิ่งที่ผู้บริหารตั้งใจตั้งแต่แรก อย่างที่ คุณกรมเชษฐ์ วิพันธ์พงษ์ CEO ของ ASW เคยบอกไว้ว่า
“เพราะสำหรับเรา ‘We Build Happiness’ ไม่ใช่เพียงแค่คำพูด แต่คือความสุขที่ถูกออกแบบอย่างพิถีพิถันในทุกตารางนิ้ว”
พอร์ตนี้จึงทำหน้าที่เหมือน “กันชน” ให้ธุรกิจในช่วงเศรษฐกิจผันผวนได้เป็นอย่างดีครับ
[2. ดึงเงินต่างชาติผ่านภูเก็ต]
การเข้าซื้อ TITLE และถือหุ้น 68.87% คือ Game Changer จริงๆ เพราะมันเปิดประตูให้ ASW รับเม็ดเงินต่างชาติที่กำลังหลั่งไหลเข้าภูเก็ต
สถานการณ์โลกตอนนี้ช่วยได้มาก ทั้งความไม่แน่นอนในตะวันออกกลางและยุโรป บวกกับเงินบาทที่อ่อนค่า ทำให้ภูเก็ตกลายเป็น Safe Haven สำหรับกลุ่ม High Net Worth และกลุ่ม Digital Nomad ที่อยากมีบ้านหลังที่สองในเอเชีย 🌍
ผลที่เห็นชัดคือช่วง High Season ที่ผ่านมา TITLE ทำยอดขายรวมได้ถึง 10,517 ล้านบาท เติบโตกว่า 21% และ Q1 ล่าสุดก็โชว์รายได้ 549 ล้านบาท โต 207% กำไรพลิกเพิ่มขึ้น YoY 237%
แต่ที่น่าสนใจกว่านั้นคือ โครงสร้างการจ่ายเงิน
ลูกค้าต่างชาติต้องวางเงินดาวน์สูงถึง 75% ก่อนโอน แบ่งเป็นวันทำสัญญา 25% และทยอยจ่ายระหว่างก่อสร้างอีก 2 งวด งวดละ 25% พอถึงวันโอนจริงเหลือแค่ 25% และลูกค้ากลุ่มนี้ส่วนใหญ่จ่ายเงินสด ทำให้โอกาสถูกปฏิเสธสินเชื่อหรือทิ้งดาวน์แทบเป็นศูนย์
ดูได้จากโครงการ The Title Legendary บางเทาที่โอนไปแล้วกว่า 3,200 ล้านบาทโดยไม่มีการปฏิเสธสินเชื่อเลยแม้แต่รายเดียว
Backlog ของ TITLE จึงเป็น Backlog คุณภาพสูงที่แปลงเป็นรายได้จริงได้เกือบ 100% และปัจจุบันตุนไว้ในมือสูงถึง 21,669 ล้านบาท ซึ่งสามารถทยอยรับรู้รายได้ไปจนถึงปี 2571
และเมื่อต้นปีที่ผ่านมา TITLE ยังย้ายจากตลาด mai เข้าสู่กระดานใหญ่ SET ได้สำเร็จ ซึ่งนอกจากจะยกระดับความน่าเชื่อถือแล้ว ยังเปิดทางให้นักลงทุนสถาบันเข้ามาถือหุ้นได้มากขึ้น
และที่พูดถึงไปตอนต้นว่า ASW เข้าซื้อ TITLE มาเมื่อเกือบ 3 ปีก่อนในมูลค่าบริษัทราว 1,800 ล้านบาท วันนี้ TITLE มี Market Cap สูงกว่า 5,900 ล้านบาทแล้ว 📈
นั่นคือมูลค่าที่ ASW สร้างขึ้นมาได้กว่า 3 เท่าครับ
[3. สร้าง Recurring Income แทนการขายขาด]
ASW กำลังขยับจากบริษัทอสังหาฯ ธรรมดา ไปสู่ Lifestyle Ecosystem ที่มีรายได้ประจำ โดยใช้ฐานในภูเก็ตเป็นจุดศูนย์กลาง
ธุรกิจ Hospitality เป็นหมากสำคัญ ด้วยการจับมือกับเชนใหญ่ระดับโลกอย่าง IHG Hotels & Resorts พัฒนาโรงแรม 3 แห่ง ทั้งบนหาดบางเทาแหล่งไลฟ์สไตล์สำคัญของภูเก็ต และบริเวณหาดในยางที่อยู่ใกล้สนามบิน รองรับทั้งลูกค้าท่องเที่ยวและ Airport Hotel
ควบคู่ไปกับ The Salute Beach Club ที่เตรียมเปิดครึ่งหลังปีนี้ ซึ่งจะเป็นทั้ง Lifestyle Hub สำหรับลูกค้าของบริษัทซึ่งส่วนใหญ่เป็นชาวต่างชาติ และเปิดรับตลาดการท่องเที่ยวที่กำลังเติบโต 🏖️
ยังไม่หมดแค่นั้น ในด้าน Health & Wellness ก็มี Rocket Fitness และคลินิกกายภาพบำบัด Vitala รองรับ Expat และกลุ่มวัยเกษียณชาวต่างชาติที่ดูแลสุขภาพจริงจัง
และ Mingle Mall คอมมูนิตี้มอลล์ที่ตั้งอยู่ใกล้โครงการของ ASW ทั้งในกรุงเทพและภูเก็ต ก็จะเติมเต็ม Ecosystem ให้ครบวงจรยิ่งขึ้น
ทิศทางนี้สอดรับกับที่คุณกรมเชษฐ์เคยพูดถึงทิศทางของบริษัทว่า
“ในสภาวะที่ตลาดมีความเฉพาะตัวสูง ดีเวลอปเปอร์ที่มองเห็นโอกาสและเข้าใจตลาดอย่างแท้จริง จะยังสามารถสร้างการเติบโตได้อย่างแข็งแกร่ง”
รายได้จากอสังหาฯ มันเป็นรอบๆ แต่ถ้ามีโรงแรม บีชคลับ และฟิตเนสที่สร้าง Cash Flow เข้าทุกวัน ความผันผวนก็ลดลงมาก และยังเพิ่ม Selling Point ให้โครงการคอนโดของบริษัทได้อีกทางด้วย
[4. Marketing ที่ไม่ได้แค่ขายตึก]
อีกหนึ่งจุดที่น่าสนใจของ ASW คือการตั้งใจสร้างแบรนด์ด้วยกลยุทธ์ “Lifestyle Marketing” อย่างจริงจัง
แทนที่จะสื่อสารแค่เรื่องฟังก์ชันห้องหรือราคา ASW เลือกเข้าไปอยู่ใน “ความสนใจของผู้คน” ผ่านหลากหลาย Passion Platform
ไม่ว่าจะเป็นกีฬา จากการเป็นสปอนเซอร์สโมสร BG Pathum United ⚽ เวทีการประกวดนางงามต่างๆ ดนตรี ผ่านการสนับสนุนรายการ piano & i ของโต๋ ศักดิ์สิทธิ์ และเวทีประกวดนางงามชั้นนำอย่าง TPN Global
คำถามคือ ทำไปเพื่ออะไร? คำตอบคือ มันไม่ใช่แค่การสร้าง Awareness แต่เป็นการสร้าง “ความรู้สึก” กับแบรนด์
เพราะในวันที่อสังหาฯ กลายเป็นสินค้าที่แข่งขันกันสูง คนไม่ได้เลือกแค่โลเคชันหรือราคา แต่เลือกแบรนด์ที่เขา “รู้สึกเชื่อมโยง” มากกว่า
และเมื่อแบรนด์เข้าไปอยู่ในชีวิตประจำวันของผู้คนได้ ตั้งแต่คอนเทนต์ ไปจนถึงประสบการณ์จริง ผนวกกับโปรดักส์มีความแข็งแรงเป็นพื้นฐานอยู่แล้ว ความคุ้นเคย ความชื่นชอบ และความเชื่อมั่นในแบรนด์ จึงยิ่งทำให้การตัดสินใจซื้อชัดเจนขึ้น และเกิดขึ้นได้ง่ายขึ้น
[5. ESG ไม่ใช่แค่ภาพลักษณ์]
อีกมิติที่หลายคนอาจมองข้าม คือ ASW ให้ความสำคัญกับ ESG อย่างจริงจัง ผ่านสองแกนหลักคือ GrowGreen (สิ่งแวดล้อม) และ Punn — ปัน (สังคม) 🌱
ด้านสิ่งแวดล้อม มีเป้าหมาย Net Zero ภายในปี 2050 พร้อมแคมเปญรีไซเคิลต่อเนื่องที่ดึงทั้งพนักงาน ลูกบ้าน และพาร์ทเนอร์เข้าร่วม จนได้รับรางวัลด้าน Green และการประเมินจากสถาบันไทยพัฒน์
ส่วนด้านสังคมก็มีตั้งแต่กิจกรรมบริจาคโลหิตประจำปี ไปจนถึงการส่งกำลังใจและสิ่งของลงพื้นที่ช่วยน้ำท่วมหาดใหญ่อย่างรวดเร็ว
อย่างที่คุณกรมเชษฐ์พูดถึงแนวทางนี้ไว้ว่า
“ในการทำธุรกิจของเรา เราก็ยังมั่นคงในการที่จะดำเนินธุรกิจไปควบคู่กับการดูแลสังคม… เรายึดมั่นในเรื่องของการทำ ESG ที่จะเติบโตไปด้วยความยั่งยืน”
ในยุคที่นักลงทุนสถาบันทั่วโลกให้น้ำหนักกับ ESG มากขึ้นเรื่อยๆ การที่ ASW มีคะแนนด้านนี้ที่แข็งแรงก็ช่วยเปิดประตูให้เข้าถึง Fund และนักลงทุนคุณภาพสูงได้ง่ายขึ้นด้วย ไม่ใช่แค่เรื่องความดีอย่างเดียวครับ
[ความเห็นของ TAM-EIG]
ความสำเร็จของ ASW ไม่ได้มาจากอย่างใดอย่างหนึ่ง แต่มาจากการบาลานซ์พอร์ตได้ดีมาก ทั้งจากฐานรายได้ในประเทศที่แข็งจาก Campus Condo ที่มีทั้ง Real Demand และนักลงทุนค้ำจุน, Growth Engine ใหม่จากเม็ดเงินต่างชาติใน Backlog คุณภาพสูงของ TITLE และการค่อยๆ สร้าง Recurring Income เพื่อลด Cycle Risk ในระยะยาว
สะท้อนออกมาเป็นตัวเลขที่พูดแทนได้ดีคือ Dividend Yield กว่า 7% และ ROE 12.87% ซึ่งสูงกว่าค่าเฉลี่ยกลุ่มอสังหาฯ ที่อยู่แค่ 5.49% เกือบเท่าตัว และ Backlog รวมของทั้งกลุ่มที่ตุนไว้กว่า 38,010 ล้านบาท ยังรอทยอยรับรู้รายได้ต่อเนื่องไปถึงปี 2571
และทั้งหมดนี้ถูกขับเคลื่อนด้วยปรัชญาเดียวกันมาตลอด อย่างที่คุณกรมเชษฐ์ย้ำเสมอว่า
“เรายังคงยึดถือแนวทางการดำเนินธุรกิจด้วยความรอบคอบ ควบคู่ไปกับการรักษาวินัยทางการเงินอย่างเคร่งครัด เพื่อเสริมสร้างความแข็งแกร่งและเสถียรภาพของ ASW ในระยะยาว”
บางทีการโตสวนตลาดไม่ได้เกิดจากโชค แต่เกิดจากการที่บริษัทเลือกเล่นเกมของตัวเองมาตั้งแต่ต้น รู้ว่าตัวเองถนัดอะไร รู้ว่าลูกค้าต้องการอะไร และไม่ยอมวิ่งตามกระแสเมื่อตลาดร้อนแรง
ASW ไม่ได้เปลี่ยนตัวเองให้เป็นอะไรที่ยิ่งใหญ่ขึ้นในชั่วข้ามคืน แต่ค่อยๆ วางจิ๊กซอว์ทีละชิ้น จนวันนี้ภาพมันชัดขึ้นมากครับ
#ASW #TAMEIG #ลงทุนเพราะอยากมีเงินใช้ตลอดชีวิต #EIG #Assetwise
