สรุป Opp Day SF (บมจ. สยามฟิวเจอร์ ดีเวลอปเมนท์) สำหรับ Q4-2560
Facebook page: ถามอีก กับอิก เรื่องลงทุน
by บรรพต ธนาเพิ่มสุข ที่ปรึกษาการเงิน AFPT TM
=========================
Overall:
ก่อตั้งในปี 1994
SF เข้าตลาดหลักทรัพย์ในปี 2002 โดยเข้าตลาด Mai และปี 2003 ได้ ทำ PP ให้กับ Major Cineplex
ปี 2008: เริ่มเจรจาเป็นพันธมิตรกับ อิเกีย
2012: เริ่มให้บริการ เมกาบางนา
=========================
Portfolio ปี 2017:
มีศูนย์การค้า 22 แห่ง
มีพื้นที่ให้เช่า 423,558 ตรม. (ส่วนที่เพิ่ม คือ โครงการ Market Place นางลิ้นจี่ และโครงการ Mega Foodwalk ซึ่งเป็นส่วนต่อขยายของเมกา บางนา)
ปัจจุบันมีอัตราการเช่า: 88%
=========================
ผู้ถือหุ้น:
Major Cineplex: 26%
ผู้บริหาร: 23%
=========================
ผลประกอบการปี 2017
สินทรัพย์รวม: 17,240 ล้านบาท
Liabilities: 6,095 ล้านบาท
ส่วนผู้ถือหุ้น: 11,144 ล้านบาท
กำไรจากการดำเนินงาน: 499 ล้านบาท เพิ่มขึ้นจากปีที่แล้ว18%
กำไรจากการปรับมูลค่าอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน: 1,300 ล้านบาท มาจากโครงการใหม่ Market Place นางลิ้นจี่ และโครงการ Mega Foodwalk
กำไรสุทธิ: 1,841 ล้านบาท
=========================
โครงสร้างกำไร:
Megabangna: 72% (กำไรที่เป็น recurring: 818 ล้านบาท เติบโตอย่างต่อเนื่อง)
Esplande: 8%
J Avenue: 4%
La villa: 4%
Petchkasem: 2%
=========================
โครงสร้างรายได้ค่าเช่า:
ค่าเช่าคงที่: 83%
Revenue Sharing: 17%
=========================
โครงสร้างต้นทุน:
Depreciation: 32%
Operating: 26%
Utilities: 22%
Land Rent: 20%
=========================
ภาพรวมธุรกิจ
ภาพรวมมีแนวโน้มที่ดีขึ้น โดยเฉพาะศูนย์การค้าเอสพลานาด รัชดา ที่มีจำนวนผู้เข้ามาใช้บริการเพิ่มมากขึ้น 10% หรือเฉลี่ยอยู่ที่ 35,000 คน/วัน ซึ่งเป็นผลจากทำเลย่านรัชดาเป็น CBD แห่งใหม่ และมีอาคารสำนักงานต่างๆมาเปิดมากเพิ่มขึ้น
ส่วนโครงการเมกาบางนามีจำนวนผู้เข้าใช้บริการเฉลี่ย 90,000-100,000 คน/วัน จากการเปิดโซน Food Walk และจัดอีเว้นท์ต่างๆมากขึ้น
ส่วนในแง่ของผู้เช่านั้นยังไม่ได้รับผลกระทบจากE commerce เนื่องจากปัจจุบันร้านค้าต่างๆมีการขายสินค้าผ่านหน้าร้านและออนไลน์ควบคู่กันไป ทำให้ร้านค้าที่เป็นผู้เช่าไม่ได้รับผลกระทบจากการเข้ามามีบทบาทของธุรกิจE-commerce
=========================
Project Update:
Market Place นางลิ้นจี่: สำหรับเฟสแรก เริ่มแล้วในเดือน พ.ย.ปีที่แล้ว และจะเสร็จสมบูรณ์แบบในเดือนก.ย.ปี2018
Market Place ดุสิต: พื้นที่ให้เช่า 6500ตรม. (ที่ตั้งอยู่ สะพานซังฮี้) เงินลงทุนประมาณ300ล้านบาท เปิดได้ธ.ค. 2018
Market Place ทองหล่อ4: ต่อสัญญาเช่าที่ดิน20ปี ตอนนี้อยู่ระหว่างการออกแบบเพื่อสร้างเป็นโครงการMixed use, พื้นที่15,500ตรม., คาดว่าจะเปิดได้ภายในปี2020
Mega บางนา: เปิดไปแล้วเมื่อปลายปีที่แล้ว สำหรับเฟสสอง (จะมีโซน marvel เช่า9ปี, และโซนโรงเรียนนานาชาติ เช่า 12ปี)
=========================
Mega Bangna:
พื้นที่ให้เช่า เดิม 180,000 ตรม. ตอนนี้เพิ่มพื้นที่ให้เช่าเป็น 191,000 ตรม.
มีร้านค้าประมาณ 511 ร้านค้า
พื้นที่ให้เช่า คือ ผู้เช่าหลัก ประมาณครึ่งหนึ่ง เช่น อิเกีย, major, bigc, hmpro, robinson
SF มองกำลังซื้อของประชาชนดีขึ้นมากๆ สังเกตจาก developer อสังหาริมทรัพย์, และออฟฟิศที่เริ่มมีมากขึ้นในละแวกนั้น
=========================
เป้าหมาย
ตั้งเป้ารายได้ในปี 61 เติบโต 5-6% จากปีก่อนที่มีรายได้ 1.41 พันล้านบาท
กำไรคาดว่าจะมีอัตราการเติบโตราว ตัวเลขสองหลักกลางๆ (15-18%) มาจากแผนเพิ่มพื้นที่เช่าใหม่รวม 37,500 ตารางเมตร
ส่วนใหญ่เป็นพื้นที่ในโครงการเมกาบางนาที่ได้มีการเปิดให้บริการไปแล้ว 11,000 ตารางเมตร ซึ่งบริษัทถือหุ้นในสัดส่วน 49%
ทำให้รายได้จากเมกาบางนาที่เข้ามาจะบันทึกเข้ามาเป็นกำไรของ SF ปัจจุบันสัดส่วนกำไรของเมกาบางนาคิดเป็นสัดส่วนกำไรใน SF ราว 72%
นอกจากนี้SFยังมีการเพื่มพื้นที่เช่าของโครงการอื่นๆ ที่บริษัทเป็นเจ้าของ ซึ่งได้เพิ่มไปแล้ว 6,500 ตารางเมตร ส่วนที่เหลืออีก 20,000 ตางรางเมตรที่อยู่ระหว่างการพัฒนาส่วนใหญ่เป็นพื้นที่เช่าในโครงการเมกาบางนา โดยปัจจุบันบริษัทมีพื้นที่เช่ารวมทั้งหมด 420,000 ตารางเมตร มีอัตราการเช่าพื้นที่เฉลี่ยอยู่ที่ 88%
มีแผนปรับเพิ่มค่าเช่าในทุกโครงการราว 5% เช่นเดียวกับทุกปีที่ผ่านมา ส่วนสัญญาเช่าเฉลี่ยอยู่ที่ 3 ปี ภายใต้เงื่อนไขที่จะมีการปรับเพิ่มค่าเช่าทุกปี (บางเจ้า SFจะได้รับส่วนแบ่งรายได้ด้วย)
ค่าเช่าเฉลี่ยอยู่ที่ ตรม.ละ 600 บาท ต่อเดือน
=========================
งบลงทุน: 1.7 พันล้านบาท
แบ่งเป็นการลงทุนในโครงการที่ SF พัฒนาเอง 1 พันล้านบาท และโครงการเมกาบางนา 700 ล้านบาท ซึ่งเงินลงทุนส่วนใหญ่มาจากกระแสเงินสดของบริษัท และมีเงินกู้ยืมจากสถาบันการเงินบางส่วน
=========================
Q&A:
SF ได้รับเงินชดเชย จาก EGAT 60ล้านบาท และแบ่งให้กับบริษัทแม่30ล้านบาท (คล้ายๆค่าเวรคืน)
SFได้ค่าเช่าคงที่ จาก Marvel ไม่ได้ส่วนแบ่งรายได้
ความคืบหน้าของโครงการพัทยา ตอนนี้หาผู้เช่าทดแทนได้ครึ่งหนึ่งแล้ว เป็นลักษณะpub and restaurant
The avenue แจ้งวัฒนะจะครบกำหนดสัญญาเช่า ปี 2562 แต่คาดว่าจะไม่ต่อสัญญาเช่าที่ดิน เพราะเจ้าของที่อยากขายที่ดิน
เดือน ธ.ค. ที่ผ่านมา มีคนเข้าห้างเพิ่มขึ้น 15% เฉลี่ยวันนึงเป็นแสนคน
เดือน ม.ค. 2561 เพิ่มขึ้นอีก10%
โครงการMajor รัชโยธิน ได้รับผลกระทบจากการก่อสร้างรถไฟฟ้า // โดยทางmajor Cineplex กำลังทำทางเชื่อม จากสถานี และตึกSCB เดินเข้าห้างเลย
เตรียมrenovate สาขาสุขาภิบาล3 เริ่มภายในQ1 ปีนี้
=========================
ไม่อยากพลาด! กดติดดาวเพจหรือ Add line ไว้นะครับ
คลิก https://line.me/ti/p/%40Eig_Banphot
